La giornalista Alessia Bardi intervista Stefano Corbella
“La transizione energetica non è più un’opzione per il Real Estate, ma una necessità: gli edifici consumano energia, emettono CO₂ e determinano una parte significativa dell’impatto ambientale delle nostre città”.
Con queste parole Stefano Corbella, Sustainability Officer di COIMA, evidenzia il ruolo cruciale che il settore delle costruzioni e dell’immobiliare gioca nella transizione energetica in corso.
Intervistato da Alessia Bardi di Rinnovabili per Prysmian Club - la piattaforma di formazione e aggiornamento creata da Prysmian Italia per installatori, elettricisti e professionisti del settore -, Corbella evidenzia l’impatto determinante che il Real Estate avrà nei prossimi anni: “Il modo in cui progetteremo, ristruttureremo e gestiremo nei prossimi anni gli edifici e gli spazi costruiti sarà determinante per raggiungere gli obiettivi climatici del nostro e di molti altri settori.”
La sostenibilità è un pilastro per COIMA, integrata nelle attività delle sue business unit e concretizzata in numerosi progetti di rigenerazione urbana a basso impatto ambientale, pensati per migliorare il benessere delle comunità. Ma la transizione energetica nell’immobiliare è complessa: gli edifici generano il 39% delle emissioni globali di CO₂ e, nonostante la crescente domanda di immobili sostenibili, molte città europee – Milano inclusa – rischiano di avere oltre il 75% del patrimonio edilizio obsoleto entro il 2030.
“Quando parliamo di mercato ci riferiamo certamente agli investitori, ma soprattutto alle persone che vivranno o lavoreranno in questi edifici. Entrambe richiedono costruzioni performanti dal punto di vista del contenimento dei consumi energetici, con costi di gestione sempre più bassi. Inoltre, in questo periodo c’è un’evidente spinta normativa che mira a velocizzare questo processo di trasformazione”.
COIMA affronta questa sfida attraverso un approccio basato su tre direttrici principali: “La prima è la decarbonizzazione dei nostri processi e degli edifici che costruiamo, per ridurre i consumi e puntare su fonti rinnovabili. La seconda è la circolarità, attraverso l’uso di materiali riciclabili e riutilizzabili per tutto il loro ciclo di vita, come il legno e l’acciaio, per minimizzare l’impatto delle nostre attività. Infine, la terza riguarda l’innovazione e la ricerca tecnologica, che ci permettono di ottimizzare la gestione degli immobili e di migliorare le performance ambientali”.
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Secondo Corbella, la transizione nel Real Estate deve partire dalla riduzione dei consumi. Riqualificare significa non solo migliorare l’efficienza energetica con materiali e tecniche sostenibili, ma anche garantire l’uso di fonti rinnovabili. Per avere un impatto reale, serve il coinvolgimento di tutta la filiera, inclusi urbanistica, manifattura ed energia.
Stefano Corbella, COIMA Sustainability Officer
Uno degli aspetti centrali della transizione energetica è dunque l’abbattimento delle emissioni operative, vale a dire quelle generate dall’uso quotidiano degli edifici: quelli del futuro dovranno essere progettati per consumare meno energia e, laddove possibile, per autoprodurla.
Un approccio che abbiamo adottato in progetti come “Gioia 22”, a Milano, il primo grattacielo italiano carbon neutral in fase operativa, con una facciata fotovoltaica integrata che copre circa il 35% del fabbisogno energetico dell’edificio: “L’edificio è in grado di produrre autonomamente una quota dell’energia elettrica necessaria alla sua operatività. Il resto lo compriamo da fornitori di energia rinnovabile certificati”.
Nel patrimonio immobiliare esistente, spesso inefficiente, la priorità è il risparmio energetico: attraverso isolamento, nuovi impianti e una gestione più attenta dei consumi. “In questo caso, la prima cosa è il risparmio: sia in fase di rinnovamento, salvaguardando quanto più possibile l’immobile esistente, sia in fase operativa perché, se riduciamo la temperatura del riscaldamento di un grado, il consumo energetico cala immediatamente. L’efficienza inizia dai comportamenti prima ancora che dalle tecnologie.”
La misurazione delle emissioni è centrale nel percorso di sostenibilità: iniziative europee hanno definito budget di carbonio per Stati e settori, fissando obiettivi chiari. Tra gli strumenti chiave, le curve di decarbonizzazione tracciano per ogni asset class un percorso di riduzione delle emissioni fino al 2050.
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Edificio storico Squadra Rialzo, cantiere del Villaggio Olimpico, Scalo Porta Romana
"Utilizziamo da anni le curve di decarbonizzazione per monitorare la performance energetica degli immobili. Ci offrono dati misurabili e chiari, utili per definire obiettivi e guidare progettisti e ingegneri in riqualificazioni e nuove costruzioni", spiega Corbella.
Se la gestione degli edifici è cruciale per la riduzione delle emissioni, il processo costruttivo gioca un ruolo altrettanto importante.
“Sul fronte delle emissioni generate durante la fase di costruzione”, continua Corbella, “il settore è ancora indietro rispetto ai benchmark consolidati per le fasi operative. Tuttavia, il dibattito sta evolvendo e si stanno definendo nuovi obiettivi per ridurre l’impatto ambientale della costruzione degli edifici nei prossimi anni”.
La Direttiva Casa Green introdurrà l’obbligo di calcolare anche le emissioni da costruzione, oltre a quelle operative. Un passo avanti che migliorerà trasparenza e analisi, facilitando strategie più efficaci di riduzione delle emissioni.
Come sottolineato, il settore edilizio è uno dei principali responsabili dell’uso di materie prime e dell’inquinamento legato alla produzione dei principali materiali da costruzione. "Credo sia molto importante sottolineare questo aspetto. Quando costruiamo un edificio emettiamo CO₂ non solo per il suo funzionamento, ma anche per la produzione delle materie prime con cui lavoriamo: il cemento, il ferro e i vetri utilizzati nelle facciate sono tra i materiali con il maggiore impatto ambientale”.
COIMA punta sull’economia circolare, riducendo sprechi e usando materiali riciclati o naturali. Un esempio è il Villaggio Olimpico di Porta Romana, a Milano dove per le facciate interne è stato scelto il legno incapsulato al posto del laterizio.
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“Il legno è un materiale straordinario e perfettamente circolare: assorbe CO₂ mentre cresce ed è il miglior esempio di carbon storage. Ridurre l’uso del cemento e adottare materiali naturali è una delle strategie più efficaci per abbattere l’impronta ambientale dell’edilizia”, spiega Corbella. “Devo aggiungere che su questo aspetto, sulla piena circolarità del settore, la strada che abbiamo davanti è molto lunga, perché abbiamo meno leve per poter studiare la filiera e agire sui suoi processi e le sue scelte operative. Sicuramente possiamo influenzarla prendendo decisioni in fase di progettazione, dialogando con i nostri architetti e ingegneri. Però su questo aspetto siamo consapevoli di dover dare alla filiera il tempo necessario per completare questa evoluzione”.
Un pilastro della sostenibilità nel Real Estate è l’uso della tecnologia digitale per ottimizzare la gestione degli edifici, riducendo consumi e migliorando i servizi. “Sembra una considerazione banale, ma se non conosci quanto un edificio consuma, non puoi ottimizzarlo. Oggi abbiamo strumenti digitali che permettono di monitorare l’energia in tempo reale e di identificare dove intervenire per ridurre gli sprechi. Finora, infatti, l’unico dato tangibile che i proprietari e i gestori degli edifici conoscono con certezza è quanto pagano in bolletta. Tuttavia, questa informazione, pur essendo fondamentale, non fornisce un vero dato quantitativo dal punto di vista ingegneristico, né permette di identificare con precisione le aree di ottimizzazione energetica”.
Da questo punto di vista, grazie all’evoluzione tecnologica, COIMA è oggi in grado di misurare scientificamente i consumi degli edifici. L’ intelligenza artificiale, ad esempio, sta diventando uno strumento fondamentale anche nel settore immobiliare: “Su questo fronte stiamo lavorando attivamente, perché potrebbe rappresentare un vantaggio competitivo significativo. L’AI è già presente negli edifici, ma non è ancora sfruttata al massimo delle sue potenzialità. Tuttavia, abbiamo una chiara visione di come possa diventare un elemento centrale della gestione immobiliare del futuro".
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E aggiunge: "Abbiamo avviato test su diversi edifici per verificare l’efficacia dell’intelligenza artificiale applicata alla gestione immobiliare. Il nostro obiettivo è garantire che ogni edificio performi al massimo delle sue capacità, sia in termini di efficienza energetica che di riduzione dell’impatto ambientale".
L’analisi di Corbella mostra come il Real Estate sia un settore chiave per la transizione energetica, ponendosi al punto di incontro tra: produzione e consumi energetici; digitalizzazione, evoluzione delle smart city e integrazione urbanistica; sviluppo di nuovi materiali e sostegno a una supply chain circolare; politiche di inclusione delle comunità, sviluppo di nuove comunità energetiche e adattamento ai nuovi stili di vita di cittadini e lavoratori.
“Gli edifici non sono entità isolate, ma parte di un ecosistema urbano in cui convergono innovazione tecnologica, transizione energetica e benessere delle persone. COIMA, attraverso progetti innovativi e un approccio metodologico rigoroso, sta dimostrando che una nuova generazione di edifici sostenibili è possibile”.
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In questo scenario, il mercato si sta adeguando rapidamente, dimostrando che chi investirà oggi in efficienza energetica, innovazione tecnologica e materiali sostenibili sarà protagonista delle città del futuro.
Con una consapevolezza di fondo: “Il cambiamento deve avvenire su larga scala, coinvolgendo istituzioni, imprese e cittadini. Gli edifici sostenibili non sono solo un vantaggio ambientale, ma anche economico e sociale. La transizione è iniziata: ora serve accelerare”.
